Gestão dos fundos deve ser acompanhada de perto

Todo mercado de produtos estruturados pode envolver algum tipo de conflito de interesse. Para minimizá-lo, é importante conhecer os agentes envolvidos na operação e acompanhar a gestão de perto. Uma das principais recomendações qualquer que seja a aplicação, na visão de Arturo Profili, sócio da Capitânia, é avaliar como os investimentos estão sendo feitos pelos gestores. No caso dos fundos imobiliários, Profili diz que é importante checar se as decisões são de médio e longo prazo e, se o agente estiver “apadrinhando” a operação, quanto ele vai pagar pelo ativos, entre outras questões.

Outro tema importante, já que se trata de um produto perene, é saber quem vai cuidar dos imóveis. “O fundo imobiliário não faz autogestão. Em alguns casos, o empreendimento precisa passar por um retrofit e, às vezes, faz sentido vendê-lo. No caso de imóveis com vacância alta, há ações para reduzi-la”, afirma. Ainda segundo ele, o cotista exerce pouca influência para preservar o valor real do ativo e, por isso, a gestão ativa é fundamental.

Profili destaca ainda a importância de se atentar ao quórum dos fundos para aprovação de decisões como a compra e venda de um imóvel, a troca de portfólio de CRI. Se ele for muito alto, pode travar a vida do fundo, por conta da dificuldade de reunir os cotistas.

Nesse segundo momento vivido pela indústria de fundos imobiliários, contudo, a tendência é que a base de investidores, que atingiu o número de 103,5 mil no fim de julho, seja cada vez mais exigente e com maior conhecimento do mercado. Isso também tende a se refletir na expectativa com relação aos retornos a serem obtidos. Gestores dizem não acreditar mais na mesma rentabilidade apresentada pelos fundos imobiliários no passado.

“Até a virada do ano, os fundos rendiam na média 27% ao ano desde 2005, valor que era muito alto e que despertou uma interpretação errada de expectativa dos novos investidores. Os retornos subiram, porque os imóveis se valorizaram bastante e a taxa Selic também caiu muito no mesmo período. Não foi uma mágica”, assinala José Diniz, diretor de fundos imobiliários da Rio Bravo. “Agora, a tendência é que os fundos rendam mais como uma renda fixa”, ressalta o especialista, para quem, após uma percepção errada do produto, os investidores estão mais atentos ao mercado.

Rossano Nonino, sócio da Gávea Investimentos, concorda. “O segmento teve um crescimento muito acelerado nos últimos três anos em função da altíssima rentabilidade e, como todo mercado que cresce rapidamente, atraiu muito investidor oportunista e agora ele vai querer nadar em outros mares”, aponta.

Nonino avalia que agora o setor está ficando com uma base de investidores mais sólida e está se profissionalizando, com lançamento inclusive de mais fundos de fundos imobiliários, possibilitando maior liquidez para os novos aplicadores. Mas a pequena diversificação das carteiras ainda é um problema.

“A partir do momento que tivermos bons fundos, de grandes gestores e muitos imóveis, a liquidez vai aumentar e trazer um investidor que não quer casar com aquele fundo por um longo prazo. Essa é uma tendência que já começou no mercado, com grandes fundos de imóveis e fundos de fundos”, afirma Nonino, para quem o mercado vai voltar a crescer, porém em níveis mais “comportados”. (AB e BC).

Fonte: Valor econômico